Sie haben die Wahl, welcher Vertrag Ihnen besser gefällt !
Häufig werde ich gefragt: „Warum verwendest du eigentlich keinen Vertrag wie die meisten Makler?“
Meine Antwort darauf lautet: „Aus Überzeugung, denn es geht beim Immobilienverkauf um wesentlich mehr als nur einen Käufer nachzuweisen oder eine Immobilie zu vermitteln!“
Dazu sollten Sie Folgendes wissen, bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben:
Ein Maklervertrag ist ein Vertrag, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr völlig untypisch ist. Man kann dazu auch nichts in einem Gesetz nachlesen, denn das Maklerrecht ist in erster Linie „Richterrecht“ – mit anderen Worten: Das Maklerrecht beruht häufig auf richterliche Entscheidungen. Das wiederum bietet einem Makler die Möglichkeit, die Unerfahrenheit und Unkenntnis der Verbraucher auszunutzen. Denn wie oft verkaufen oder kaufen Sie eine Immobilie?
Der "einfache Maklerauftrag" verpflichtet den Makler nicht zum Tätigwerden. Er kann „Däumchen drehen“ und warten, ob sich irgendeine Gelegenheit bietet, Ihre Immobilie zu vermitteln - quasi durch Zufall.
Damit sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet, lässt er sich vom Immobilieneigentümer ein Exklusivrecht zusichern – man spricht in diesem Fall von einem "Makleralleinauftrag". Wie dieses
„Tätigwerden“ zu verstehen ist, wird oftmals nicht näher erwähnt – im Vertrag heißt es dann in etwa: „Der Makler verpflichtet sich, sich intensiv um die Erfüllung des Auftrages zu bemühen." Das war's dann auch schon mit der Verpflichtung zum Tätigwerden.
Um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen, spielt jedoch ein umfangreiches Marketingkonzept eine erhebliche Rolle – denn nur wenn möglichst viele Interessenten gewonnen werden können, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, denjenigen zu finden, dem die Immobilie am meisten wert ist - also der bestmögliche Käufer. Ich denke, das ist leicht nachvollziehbar.
Bis zum 23.12.2020 haben viele Makler damit geworben, für den Verkäufer "kostenlos" tätig zu sein. Damit ist seit dem 23.12.2020 endlich Schluss!!! Das Bundesministerium für Justiz und Vebraucherschutz hat dieses Prinzip nicht ohne Grund rechtlich für unzulässig erklärt. Viele Makler teilen nun die Provision - eine Hälfte zahlt der Verkäufer, die andere Hälfte der Käufer.
Haben Sie sich mal die Frage gestellt, in wessen Interesse ein Makler eigentlich handelt, wenn er sich von beiden Parteien bezahlen lässt?
Ein sogenannter "Doppelmakler" ist schließlich zur Neutralität verpflichtet. Wie kann er Ihnen dann versprechen, für Sie das bestmögliche Ergebnis erzielen zu wollen?
Und sind Sie nicht auch der Meinung, dass ein Käufer die Maklerprovision bei seinem Kaufpreisangebot berücksichtigen wird? Wer also zahlt die Provision letzten Endes?
Damit ein Makler eine Provision von 6% zzgl. MwSt. durchsetzen kann, ist es natürlich einfacher, wenn diese auf zwei Parteien aufgeteilt wird - dadurch klingt es nicht ganz so hoch.
Die Steigerung des "Makleralleinauftrages" ist der sogenannte „Qualifizierte Makleralleinauftrag“. Viele Makler geben ihm gern einen anderen Namen, z.B. "Immobilienvermittlungsauftrag" etc. Es geht dabei jedoch nicht um die Bezeichnung des Vertrages, sondern um den Inhalt. Beim "Qualifizierten Alleinauftrag" möchte der Makler auch dann die volle Provision, wenn er gar nicht erfolgreich war. Dies drückt er in seinem Vertrag in etwa wie folgt aus: „Der Auftraggeber verpflichtet sich, sämtliche direkt an ihn herantretende Interessenten an den Makler zu verweisen bzw. den Makler zu den Verhandlungen hinzuzuziehen.“ Man spricht hier von der sogenannten „Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel“. Mit anderen Worten: Ein Makler verbietet Ihnen, Ihre Immobilie selbst zu verkaufen, weil er stets befürchtet, um seine Provision gebracht zu werden. Und da sich diese oftmals in einem hohen fünfstelligen Bereich bewegt, ist seine Angst entsprechend hoch.
Vielleicht verstehen Sie nun, warum ich mich dazu entschieden habe, unterschiedliche Vertragsmodelle zu nutzen:
1. Einen Dienstleistungsvertrag mit einer fest vereinbarten Aufwandsvergütung. In diesem Vertrag wird der Dienstleistungsumfang gemeinsam festgelegt. Ich benötige weder ein Exklusivrecht, noch besteht ein Interessenkonflikt, da ich mit dem Käufer keinen Vertrag schließe - es besteht keine Doppeltätigkeit. Mehr zum Thema Vergütung.
2. Ein Vertrag mit einer prozentualen Provision, die sich am Wert der Immobilie orientiert. Allerdings mit dem Unterschied, dass der Provisionssatz flexibel und frei verhandelbar ist. Je wertvoller Ihre Immobilie, desto niedriger der Provisionssatz. Für die Durchführung der Dienstleistungen erhalten Sie eine Service-Garantie. Auch hier besteht kein Interessenkonflikt, da ich mit dem Käufer keinen Vertrag schließe, - es besteht keine Doppeltätigkeit. Weiterhin haben Sie zu jeder Zeit die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen, z.B. weil Sie selbst einen Käufer gefunden haben und meine Dienste nicht mehr benötigen.
Sie können entscheiden, welches Vertrags- und Vergütungsmodell Ihnen besser gefällt. Beide haben ihre Vor- und Nachteile, die ich Ihnen gern in einem persönlichen Gespräch erläutere.